ооо Профи-Оценка
Оценочная компания

slogan.png

+7 (3952) 64-00-55
+7 (3952) 64-00-33

г. Иркутск, ул. 6-я Советская, 18а/1

Главная / Новости / «Этот кризис ‘пересидеть’ не получится». Как чувствует себя рынок коммерческой недвижимости Иркутска?

«Этот кризис ‘пересидеть’ не получится». Как чувствует себя рынок коммерческой недвижимости Иркутска?

« Назад

«Этот кризис ‘пересидеть’ не получится». Как чувствует себя рынок коммерческой недвижимости Иркутска? 16.11.2015 02:33

СТРИТ-РИТЕЙЛ «ПРОСЕЛ» НА 20%, ОФИСЫ – НА 4,5%

Кризис ударил по всем сегментам коммерческой недвижимости, однако больше всего пострадала торговая. И тому есть вполне объективные причины: реальные заработные платы иркутян сокращаются, покупательская способность падает, обороты розничной торговли снижаются. «Данные Иркутскстата свидетельствуют, что с конца прошлого года по текущий момент средняя зарплата в Иркутске сократилась на две тысячи рублей, – рассказала Татьяна Галущенко, директор по маркетингу ГК ‘Актив’. – Естественно, это сказывается на развитии торговой недвижимости в городе».

По словам Юрия Винникова, сертифицированного аналитика рынка недвижимости, управляющего объектами коммерческой недвижимости, средняя ставка аренды в сегменте стрит-ритейла сегодня составляет 870 рублей за квадратный метр. Это на 20% меньше, чем год назад.

<p>Средняя стоимость аренды торговых помещений в г.Иркутске (руб./кв.м)</p>

Средняя стоимость аренды торговых помещений в г.Иркутске (руб./кв.м)

«Рынок торговой недвижимости Иркутска в последние годы был перегрет, переоценен: наблюдался дефицит торговых площадей, – пояснил он. – Кризис изменил ситуацию: многие ритейлеры отказались от планов по развитию сетей, закрыли магазины – образовался избыток площадей. В этой ситуации существующие арендаторы стали давить на собственников, просить о снижении стоимости аренды: ‘иначе просто перейду через дорогу, в соседнее помещение, и сниму дешевле’. Арендодателям приходится идти навстречу, искать некий баланс. Мы, например, нашли такой выход: подписываем краткосрочные допсоглашения о снижении ставки на три месяца – а дальше смотрим по ситуации».

Сегодня на рынке торговой недвижимости – огромное количество предложений, многие объекты стоят в экспозиции по 4, 6, 8 месяцев, что, конечно, не дает поводов для оптимизма. 

«С другой стороны, в этом есть и плюсы, – отметил Юрий Винников. – У предпринимателей, которые сейчас задумываются об открытии или расширении своего бизнеса в Иркутске, есть возможность выбрать хорошее место и получить выгодные условия аренды, зафиксировав это долгосрочным договором».

Наш город сегодня интересен не только местным игрокам, но и ритейлерам федерального масштаба. Так, по словам Андрея Суркова, заместителя начальника департамента – начальника отдела экономической политики департамента стратегического развития администрации города, в Иркутск планируют заходить такие торговые сети, как «Лента», «Леруа Мерлен», причем рассматривают они не только площади в ТРЦ, но и отдельные участки на «первой линии».

Что касается сегмента офисной недвижимости, то он чувствует себя значительно лучше, чем сегмент торговой. По словам Юрия Винникова, средняя ставка аренды офиса в Иркутске на сегодняшний день составляет 555 рублей за «квадрат», что на 4,5% меньше, чем в октябре 2014 года.

Как рассказала Татьяна Галущенко, в 2015 году в Иркутске будет введено 19 тысяч кв.м новых офисных площадей: «Это тот объем, который наш город всегда поглощал без каких-либо проблем, не вызывая длительной экспозиции площадей». По ее словам, оптимизма добавляет и тот факт, что арендаторов офисной недвижимости меньше не становится: «Администрация города констатировала, что количество хозяйствующих субъектов в 2014 году в городе увеличилось на 80 единиц. Причем, прежде всего, за счет прироста крупных и средних предприятий».

<p>Объем офисных площадей в г.Иркутске</p>

Объем офисных площадей в г.Иркутске 

«ДНА» НЕ ВИДНО, ДОХОДНОСТИ – ТОЖЕ

В текущей ситуации коммерческая недвижимость перестает быть привлекательным объектом для инвестиций: падают не только ставки аренды, но и цены продажи. «Стоимость торговой недвижимости снижается: существенное влияние оказывает и объем вышедших на рынок торговых площадей, и снижение покупательской способности, зарплат иркутян, – рассказала Татьяна Галущенко. – Что касается офисной недвижимости, то пока она держится на плаву, однако, по своему опыту могу сказать: если арендные ставки на офисы начали падать, то и стоимость предложения офисной недвижимости обязательно начнет снижаться».

 

<p>Динамика цен продажи и арендных ставок на рынке недвижимости Иркутска</p>

Динамика цен продажи и арендных ставок на рынке недвижимости Иркутска

 

По словам Юрия Винникова, коммерческая недвижимость становится все менее привлекальной для инвестирования.

«Многие вклады дают больший доход, чем вложения в недвижимость, – подчеркнул он. – Это, конечно, накладывает отпечаток на развитие рынка. Многие проекты, которые планировали реализовывать, сейчас заморожены. Инвесторы не видят смысла вкладываться в недвижимость в условиях снижения доходности и в отсутствии потенциальных арендаторов».

По мнению аналитика, «дна» рынок еще не достиг: «Я являюсь приверженцем теории Геннадия Стерника и считаю, что рынок недвижимости очень зависит от стоимости нефти: растет нефть – растет, с опозданием в несколько месяцев, и ставка аренды. Если сейчас мы закрепились на уровне в 50 долларов за баррель, то это не дает предпосылок для какого-то дальнейшего роста».

 

<p>Динамика аренды средней удельной стоимости 1 кв.м торговой недвижимости и стоимости нефти марки Brent</p>

Динамика аренды средней удельной стоимости 1 кв.м торговой недвижимости и стоимости нефти марки Brent

 

Арендаторы к повышению ставок аренды тоже пока не готовы, особенно те, кто в своей работе зависит от курса валют. «Мы покупаем продукцию в долларах. Естественно, резко поднимать цены для конечного потребителя вслед за ростом курса мы не можем. Наша прибыльность сокращается, рентабельность магазинов снижается, в некоторых случаях – до минусовых значений, – поделился Иван Распутин, окружной директор ООО ‘ДНС'. – Конечно, нам хочется, чтобы арендодатели шли нам навстречу. Мы прекрасно понимаем, что они хотят зарабатывать, но и мы – тоже».

ВЫЗОВЫ ВРЕМЕНИ И НОВЫЕ ТРЕНДЫ

Осень 2015-го развеяла надежды на быстрое восстановление рынка коммерческой недвижимости, начавшийся деловой сезон не принес облегчения: кредитные средства по-прежнему стоят дорого, инвестиции сокращаются, объемы продаж падают, сроки экспозиции объектов растут, их количество – тоже.

«Это не классический кризис с восстановлением, это новая реальность, к которой мы должны переориентироваться, – поделилась своим мнением Илона Толстоухова, генеральный директор АН ‘Новация'. – ‘Пересидеть’ текущий кризис, как предыдущие, нам никак не удастся. Рынок изменился всерьез и надолго». 

По словам Татьяны Галущенко, участники рынка уже начали адаптироваться к новым условиям и находить решения, соответствующие вызовам времени. Она выделила несколько трендов, которые уже можно наблюдать в сегментах торговой и офисной недвижимости Иркутска.

Во-первых, на смену крупным объектам приходят более мелкие. «Рынок крупных ТРЦ, например, уже находится на пределе. Нужно выходить в районы, и инвесторы сейчас с большим интересом рассматривают строительство небольших микрорайонных торговых центров», – рассказала она.

Второй тренд – мультиформатность: рынок насыщен, и конечному потребителю хочется чего-то нового, необычного. Инвесторы и проектировщики начинают думать над нестандартными, нетиповыми решениями: «Например, сейчас строится многофункциональный центр ‘Иркутский’: там, помимо торговых площадей, планируются офисы, гостиница».